買っては
いけない　
土地の
見分け方

土地の物件情報や不動産チラシでこんな謳い文句を目にしたことはありませんか？「日当たり良好」「駅近い」「小学校まで徒歩〇分」「静かな住宅街」「南東角地」…など、確かに利便性や日当たり具合は重要な物理的要素のポイントです。でもそれだけではまだまだ不安要素は解消できません。どんな不安要素があるのか？ほとんどの場合、「知らなかった」という回答です。…ではそれを知っていきましょう！！土地購入前に知っておいた方が良い「買ってはいけない土地の見分け方」ポイントを伝授します！

気に入った建物がせっかく完成しても、その土俵となる場所が原因で「こんなはずではなかった！」と後々ならないように、
土地の購入前に①～⑥をチェックして予防しましょう。

①道路に２ｍ以上敷地が接していない土地ではありませんか？
建築基準法では幅員４ｍ以上の道路に敷地が２ｍ以上接していないと建物は建てる事ができない決まりになっています。そういう土地を購入しても建物は建築できませんのでご注意を。往々としてこのような土地の坪単価は相場より大幅に安くなっており、金額面だけで突っ走ることのないようにしてください。

②市街化調整区域の土地ではありませんか？
土地は大きく分けて【市街化区域】と【市街化調整区域】に分類されています。市街化区域：市街化形成されたエリアで建築に問題なし。市街化調整区域：開発の制限があり、原則住宅の建築は不可。ただし条件を満たす場合のみ例外あり。一般的に土地情報に出ている物件は【市街化区域】の情報ですが、地域によっては【市街化調整区域】の物件もあります。この場合、【要資格者】【分家申請】【家庭菜園用】などとチラシの備考欄に表記されています。簡単に言うと「他の街から移り住むことはできない」ということです。坪単価も相場金額より安めになっていることが多いでしょう。
・分家申請→分家用地

③崖地や山沿いの災害リスクの高い土地ではありませんか？
昨今、水害被害等の災害が全国的に多いような気がします。せっかく新築しても大雨が降るたびに心配しないといけないのも生きた心地はしないでしょう。山あいでは崖崩れ、土石流の心配。低地や川沿いでは浸水、洪水の心配、海沿いでは津波の心配があります。元々心配であれば購入はしていないはずで、「そんなことはないだろう」「住み慣れた場所だから」「実家だから」等と初めから気に留めていない方々が多いのだと思います。でもこれから住まわれる場合は、自然災害のリスクの高い地形・エリアは避けた方が無難かもしれません。浸水しないように盛土や造成費に多額の工事費がかかったり、軟弱地盤を補強する基礎補強の費用もかかるので要注意です。

④インフラ整備のない土地ではありませんか？
生活する上で最低限必要なものとしては電気・水道・排水施設でしょう。ガスはオール電化であれば不要です。水道は井戸があれば生活できますが枯れる心配があり、水質検査に適合しないと飲料水として使用できません。生活排水や雨水を放流する先（側溝）も要るでしょう。インフラ整備が全く整っていない土地物件にお目にかかることは恐らく無いと思いますが、敷地の近くまで本管敷設があり、【延長が必要】等の文言表記は時々見かけます。延長費用は市町村によって違いはありますが数百万円かかることもあるので事前に確認が必要です。

⑤敷地境界が不明確な土地ではありませんか？
敷地の四隅にプラスチック製やコンクリート製の四角の杭を見たことがあるでしょう。あの杭が【境界杭】です。少し街から離れたり、昔ながらの土地形状の場所では今でも境界杭が入っていないことが多々あります。通常、境界が不明確な土地の売買は、土地の引渡しまでに確定測量が行われ、境界確定をして境界杭を入れる作業をします。この時に隣接する隣地の土地所有者と道路管理者の同意が必要です。同意が得れなかったり、所有者の所在が分からないと境界確定作業が進まず長期化します。境界確定ができていないと、土地の引き渡しに影響が出るため、建築スケジュールやご入居時期の見直しを視野に入れないといけません。（融資を受けて住宅を建てる場合、境界確定は融資先が担保設定を行う上で必須です）

⑥担保権や用益権がついている土地ではありませんか？
担保権・用益権などあまり聞かないでしょうが、このような権利が付いていたら要チェックこのような権利が付いているかどうかは登記事項証明書乙区欄に表記されています。通常抵当権は土地の引渡し時までに抹消されますがそれ以外の権利は抹消できないものもあり購入検討時の確認は欠かせません。新築に支障をきたすものもあるので要注意です。

ここまでの①～⑥は一般的に知られている法規制、地学的リスクの注意項目です。ここからの⑦～⑫はNatulife Homesが目指す『快適な暮らしの為に』を念頭に置いた項目です。今後の生活に大きく影響を及ぼしかねないのでしっかりとチェックしていきましょう。
「石橋は叩けるだけ叩いて渡った方がより安心です」

⑧近隣の住民さんはどんな人ですか？
入居してからご近所さんとの付き合いは避けて通れません。お隣さんや裏隣りの人はどんな人なんだろう？気になりますよね？ご入居後、近所付き合いは仲良くしていきたいと思うのが当然です。

⑨近くに工場はありませんか？
近くに工場があると音、振動、臭い、トラックの往来が発生している可能性を無視できません。何の工場なのか？何を作っているのか？わが家への影響はあるのか？気になりませんか？

⑪以前その土地には何があったのでしょう？
現状の土地の状態は一目で分かりますが、ひと昔は？となると判断がつきにくい。田畑の埋め立て。池の埋め立て。山を切り開いた。等何かしらの工事をして住宅地になっている場合もあるでしょう。地盤に影響してきます、地盤が弱いと地震時に液状化現象や不同沈下のリスクが高まり予防の為の基礎補強工事に余分なお金がかかります。土地の代金＋造成費や基礎補強費を総予算計画に狂いが出る可能性もあるので知っておいて損はないです。

⑫ストレスになるような地域のルールはありませんか？
町内会の有無（強制？任意？）、ゴミ捨てルール、掃除当番（罰金の有無）、班長や組長の順番等その地域ごとのローカルルールが少なからずあったりします。後から知ってストレスにならないよう事前にチェックしましょう。

『快適な地盤』が『快適空間つくり』の第一歩です。
⑪の延長で【地盤の強さ】について知るだけでも無駄な費用を抑えることができるかもしれません。地名・近隣の状況からある程度の地盤の強弱が判断できますので興味のある方は【地名の由来】を確認するとよいでしょう。「快適な住まい」をご提案するには「快適な土地選び」と「安心の予算計画」が大切です。Natulife Homesは「快適な住まいづくり」の為の土地の環境調査を行っています。詳しくはNatulife Homesへお問い合わせください。

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